0
0
ทิศทางอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อจำนวนประชากรใกล้หดตัว จำนวนประชากรและความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และ คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น แต่การเติบโตของจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 และเริ่มมีจำนวนลดลง
ครึ่งปี 66 คอนโดฯใหม่ กทมคำพูดจาก สล็อตเว็บตรง. ราคาพุ่งแรงกว่าบ้านเดี่่ยว-ทาวน์เฮ้าส์ จากต้นทุนสูงขึ้น
เสน่ห์ที่ดิน "ขอนแก่น" เพื่อการลงทุนและอยู่อาศัย
ขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น
4 ปัจจัยกดดันการเติบโตของอสังหาฯไทย
- การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization
- กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว
- อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
- ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง
เมืองใหญ่ยังรอดจากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง
อสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ จากการย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวที่ 5.6% ต่อปี หรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า รวมถึงการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่ และ กำลังซื้อจากต่างชาติ
การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติอย่างจีนมีสัดส่วนมากกว่าครึ่ง อาจมีความเสี่ยงในระยะยาวจาก เพราะความมั่งคั่งของคนจีนมีแนวโน้มลดลงตามเศรษฐกิจจีนที่ไม่อาจเติบโตได้เร็วเท่ากับในอดีต และไทยอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกในเอเชีย หากเน้นแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก รวมถึงCapital Control จากรัฐบาลจีนเพื่อสกัดการไหลออกของเงินทุนจีน
อสังหาฯ เมืองรองสวนทาง เสี่ยงซบเซาจากจำนวนครัวเรือนหดตัว
ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลงตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้น ซึ่งอาจเกิดปัญหา “บ้านล้นตลาด” ในต่างจังหวัดประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่นและจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว
แม้บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยจะมีจำกัด แต่การปล่อยให้ภาคอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ เพราะ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อรายย่อยทั้งหมดและภาคอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านตลาดสารหนี้ที่มากที่สุดกลุ่มหนึ่งหากเกิดการชะลอตัวรุนแรงอาจส่งผลต่อเนื่องสู่ตลาดการเงินได้
